Offene
Immobilienfonds (Deutschland)
Anleger, die in turbulenten Börsenzeiten nach Alternativen zu
spekulativen Einzelaktien suchen, kommen häufig über Aktien-, Renten- oder
Geldmarktfonds meist aus steuerlichen Gründen zu Offenen Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds investieren die ihnen zufließenden
Anlagegelder (Sondervermögen) nach vertraglichen und gesetzlichen
Bestimmungen überwiegend in viele gewerblich genutzte Grundstücke, Gebäude
oder Bauprojekte unterschiedlicher Lagen, Nutzungsarten, Größen und
Branchen. In Einzelfällen können es bis zu 80 Objekte und mehr sein. Daneben
halten sie liquide Mittel wie Wertpapiere und Bankguthaben. Die liquiden
Mittel dienen dazu, die anstehenden Verpflichtungen des Fonds zum Beispiel
aufgrund des Neuerwerbs einer Liegenschaft oder der Rücknahme von
Anteilsscheinen zu erfüllen.
Offene Immobilienfonds sind sachwertorientierte Investmentfonds
mit gesetzlich verankerten Kontrollmechanismen (staatliche
Aufsicht) und werden von Fondsgesellschaften treuhänderisch
verwaltet. Sie sind Anlagevehikel, die es in dieser Form
seit 1959 nur in
Deutschland gibt: Die Bewertung der Anlageobjekte erfolgt aus den
aktuellen Verkehrswerten der Liegenschaften durch einen unabhängigen
Sachverständigenausschuss, statt wie bei offenen Publikumfonds auf Basis
aktueller Börsen- und/oder Devisenkurse. Hier manifestiert sich zugleich der
zentrale Schwachpunkt (Bewertung, Liquiditätssteuerung, Transparenz): Gelingt es
nicht, die Charakteristika Offener Immobilienfonds radikal zu
reformieren, wird es unmöglich sein, eine an sich illiquide Vermögensklasse
(Immobilien) in eine vollkommen liquide Anlage zu wandeln.
Bei offenen Fonds ist die Zahl der Investmentanteile von vorneherein
unbestimmt. Die Fondsgesellschaft gibt von Zeit zu Zeit neue Anteile
aus und nimmt ausgegebene Anteile normalerweise im gesetzlichen Rahmen wieder zurück.
Bei Engpässen (große Mittelabflüsse) kann die Anteilsrückzahlung Offener
Immobilienfonds für bis zu 2 Jahre vorübergehend ausgesetzt werden!
Die Wertentwicklung Offener Immobilienfonds - trotz bekannter Strukturdefizite -
war bislang solider als die von weltweit
und breit gestreut anlegenden Aktienfonds. Die in den Fonds enthaltenen gewerblichen Objekte sind in der Regel
langfristig vermietet. Die Mieten sind üblicherweise indexiert und folgen der
allgemeinen Preisentwicklung. Damit gelten sie als
inflationssicher wie eine Qualitätsimmobilie.
Höhen und Tiefen gab es am deutschen
Gewerbe-Immobilienmarkt immer wieder. Diese hatten jedoch bislang kaum
nachhaltigen Einfluss auf die langfristige Wertentwicklung der Fonds: Bis
Ende 2005 haben Anteile Offener
Immobilienfonds auf Jahressicht keine Negativrendite gebracht und galten jahrzehntelang
durchweg als sichere Anlageklasse mit beständigen Renditen. Die
durchschnittliche Wertentwicklung der Jahre 1995-2005 lag bei 4,1% jährlich
(Quelle: BVI).
Ergebnisse der Vergangenheit sind
keine Garantie für die Zukunft, sie können besser oder schlechter sein. Alle
Angaben ohne Gewähr.
Durchgängiger Hinweis: die Risiken einer Anlage liegen
nicht in der Vergangenheit sondern in
der Zukunft!
Angesichts der deutschen Büroimmobilien-Baisse gingen
erwartungsgemäß die Renditen vieler Fonds
zurück. Schwerer hatten es
Fonds mit geringen Anlagefreiheiten (Anlagereglement). Ein besonderes
Augenmerk gilt daher dem Volumen und der Liquiditätslage.
Weltweit gibt es jedoch ausreichend geeignete
Immobilien. Ein Großteil der Fonds nutzt
Potentiale auch außerhalb Deutschlands. Wenn ein Offener
Immobilienfonds aber nur in einer Region, zum Beispiel in Deutschland die
Geldmittel anlegen darf, ist es für das Fondsmanagement schwieriger,
geeignete Gewerbe-Immobilien zu finden. Ein weiterer Vorteil Offener Immobilienfonds, die im
Ausland anlegen: Sie haben meist auch höhere steuerfreie Anteile als die
ausschließlich in Deutschland anlegenden Offenen Immobilienfonds.
Anlageergebnisse
teilweise steuerfrei
Da sich der erwirtschaftete Anlageerfolg Offener
Immobilienfonds aus Mieteinnahmen, Zinsen, Verkaufserlösen und Wertveränderungen
der Immobilien zusammensetzt, sind die Ausschüttungen auch nur zum Teil
steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen. Beim Privatanleger bleiben
die Wertsteigerungen der Immobilien nach Ablauf der steuerlichen Haltefristen
steuerfrei. Dies kann bei guten Objekten nicht unerheblich sein. Dadurch blieben
in den letzten Jahren durchschnittlich 30 bis 70 Prozent der Ausschüttungen
steuerfrei. Folglich waren diese Fonds interessant für Anleger mit hoher
Steuerprogression.
Wichtige
Hinweise
Dessen ungeachtet eigenen sich Offene Immobilienfonds weniger für die
private, langfristige Altersvorsorge (Jahrzehnte): u.a. wegen der Möglichkeit,
dass einzelne offene Immobilienfonds - Gründe dahingestellt - bereits erhebliche
Liquiditätsabflüsse verzeichnen mussten (Anleger kommen zeitlich beschränkt nicht mehr
an ihr Geld, befristete Fondsschließungen) und den generell bislang zu
niedrigen Nominalrenditen.
Unter Marktgesichtspunkten sind bei einigen Offenen Immobilienfonds
zeitlich begrenzte Fondsschließungen auch in Zukunft nicht auszuschließen.
Einige offenen Immobilienfonds werden aufgrund von Liquiditätsengpässen
unter Umständen gezwungen sein, ertragsstarke gute Objekte zu verkaufen,
welches die Wertentwicklung des offenen Immobilienfonds nachhaltig
beeinflussen kann.
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Exkurs:
Geschlossene Immobilienfonds
Bei Geschlossenen
Fonds dagegen besteht keine Verpflichtung der Gesellschaft, Anteile zurückzunehmen.
So sind Geschlossene Immobilienfonds auch keine Investmentfonds im Sinne
des KAGG. Im Gegensatz zu Aktienfonds oder Offenen Immobilienfonds
ist das Geld der Anleger bei Geschlossenen Immobilienfonds oft über
Jahrzehnte gebunden und im Notfall, der niemals ausgeschlossen werden kann,
nicht [kurzfristig] verfügbar. Geschlossene Immobilienfonds beinhalten auch
ein beachtliches unternehmerisches Risiko wie unsichere Einnahmen und
Mietausfälle. Eine große Mehrheit der Initiatoren hat noch keine Fonds bis zum
Ende (meist 25 Jahre) geführt, weshalb auch Erfolgsprognosen äußerst vage
sind. Deshalb empfehlen wir
keine Geschlossenen Immobilienfonds.
Im
Gegenteil: wir raten davon ab!
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Immobilien-Aktienfonds (REITs)
eine Alternative zu Offenen Immobilienfonds?
Wer sich weniger aufgrund der Renditeerwartungen, denen die
meisten Offenen Immobilienfonds nicht gerecht werden können, sondern aus Gründen der Diversifikation in der Immobilienbranche
(Sachanlagen bieten u.a. Schutz vor allgemeinen Preissteigerungen) investiert sein
möchte, findet Alternativen im Bereich der Immobilien-Aktienfonds.
Diese investieren in Immobilienaktien oder speziell in
REITs (Real
Estate Investment Trusts).
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